如何用运营卖好文旅地产
第一,文旅地产的构成:包括观光游乐产品、休闲商业、度假物业、本地物业四部分。首先,观光游乐产品是主要的吸引核或旅游休闲本身。其次,文旅地产最终是落在房产上,主要包括休闲商业、度假物业和本地物业三类房产。第一类是休闲商业,休闲商业不是传统商业,也不是生活商业;第二类是度假物业,度假物业是居住形态,但不是本地人居住,而是作为第二居所、第三居所甚至养老居所或度假居所;第三类是本地物业,如华侨城是典型的“本地物业+乐园”的形态。这四类不同的内容除了本地物业之外,其他三类都是关联在一起的,第一类(观光游乐产品)是旅游,中间的两类(休闲商业、度假物业)是关联结构,最后一类(本地物业)和文旅有一定的关系但不是核心关系。
文旅地产综合评价标准的编制工作
评分标准可以引导文旅产业地产良性发展,形成产业支撑、人气聚集,消费带动商业发展。文旅产业地产是以文旅康养体教综合型休闲商业地产为主体地产,以二居所、三居所、康养居所、养老居所为依托的度假居住地产,加上以一居所为依托的本地化城市地产的相互融合的地产发展结构。
文旅产业地产的特征与发展模式
产业地产实际上是把土地开发、房产开发、产业整合、产业运营四个方面的能力融为一体。从产业地产发展初期以二产为主导,到发展中期以2.5产为主导,一直到现阶段“一二三产融合+产居融合+产城融合”的新时代,实际上产业地产模式本身已经取得了非常大的发展。
文旅产业地产发展逻辑:“文旅生产+文旅消费”引导的区域综合开发,使得房地产基于产业引导的综合开发结构上形成产业房产、土地开发价值的结构。文旅的生产产业、文旅的消费产业实际上是两方面,所以文旅产业园区、文旅产业新城、文旅小镇、文旅综合体、文旅康养社区/村庄这五种形态,形成了产业引导的区域综合开发、人口聚集和就地城镇化的发展,从而实现文旅康养产业与土地房产开发、居住服务、不动产价值与产业价值相结合。因此文旅产业引导下提升的是区域综合开发价值,文旅产业地产引领的是生活方式未来趋势。
文旅产业地产的策划规划设计
文旅产业地产有四大设计思路,第一是文旅产业引领,第二是休闲度假聚集,第三是品质生活方式,第四是独特地产品牌。这四个角度是进行文旅产业规划策划设计的前提和思路。围绕这四个角度进行整合,从产业整合来说,核心是文旅,但是涉及到的产业非常多,从配套的交通、餐饮、娱乐、游乐到延伸的文化创意、会议会展、康疗、农业、林业、渔业、食品加工业等多样化产业复合的产业架构。在这个复合产业架构下,休闲商业聚集、休闲娱乐聚集、休闲运动聚集、文化创意聚集和度假聚集这五大聚集实际上是有效带动结构的关键。
文旅产业运营与产业地产运营
文旅运营的水平决定了地产运营的模式。培育文旅运营水平是每一个文旅地产企业必须要做的事情。其中,核心的问题是出售型物业和持有型物业之间的关系。持有物业越大,对文旅地产来说质押资金就越大,但持续性经营能力会越强。资金回笼速度和经营持续价值之间会形成一个平衡结构,这一平衡结构很难把控,完全取决于文旅产业的运营能力,而非地产的运营能力。运营架构包括自营及其他模式,自营能力需要培育,外部运营能力需要导入。自营模式包括持有物业自营和出售物业自营,对于持有物业来说,除自营模式外,还可通过合资、合作和出租等模式,出售物业除回租自营模式外还可通过回租第三方托管、统一管理业主经营的模式。
对于地产销售来说,包括传统销售和非传统销售。非传统销售,是以运营能力构建变相销售模式,包括会员卡模式、会员制模式、共享产权模式、产权酒店模式、共享时权模式、时权交换模式和客栈群模式。
绿维文旅多年来聚焦文旅康养·特色小镇·乡村振兴领域,以“创意经典·落地运营”为理念,开发运营策划为前提,规划设计为核心,通过顶层设计(研究+策划+规划+设计)、“F+EPC+O”落地运营服务模式(开发+建造+招商投融资+运营+培训+智慧化)进行全产业链的整合,打造泛旅游开发运营服务平台,为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发运营及项目落地建设提供全链全程孵化服务。
其中,绿维文旅一直致力于文旅产业创新资源的导入,包括新业态、新产品、新IP、新技术、新方法、新商业模式。这些内容的导入对于地产企业来说都很重要,其中网红化、亲子化、夜游项目、专项特色综合体这四类导入是泛文旅地产需求的重点,对于带动流量、带动地产聚化、有效形成持续性有很大价值。